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작성자숀리 조회 7회 작성일 2020-12-02 23:53:19 댓글 0

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아파트를 살수 밖에 없는 이유? 10년 후 돈 되는 리모델링 아파트 | 박합수 KB국민은행 수석위원 | 815머니톡

한국이 아파트 공화국인 이유와 리모델링 아파트가 인기를 끌게 될 이유가 무엇인지 "대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라" 박합수 저자의 분석을 들어보시죠(촬영일 5월27일)
00:57 한국 대다수의 투자금 부동산에 몰렸을까? 여전히 한국에서 부동산은 최고의 투자처일까? 자산의 포트폴리오 구성상 부유층의 부동산 비중은 50%를 상회하는 수준으로, 생각보다 큰 비중이 아니다.

01:35 중산층의 경우 그야말로 집 한 채가 전 재산이나 다름없기 때문에 자산의 7, 80%가 부동산이라고 보면 된다.

02:12 1세대 1주택자에게는 정부 차원에서 여러 가지로 혜택을 주고 있는 셈이다. 양도세 부담이 적고 비과세를 받을 수 있는 길이 열려 있다. 따라서 집 한 채는 반드시 사고 시작하는 것이 개인의 자산 관리 측면에서는 중요하다.

04:22 부동산의 원천적인 자원은 토지라고 볼 수 있다. 최근 수도권에 3기 신도시가 공급되고 개발이 이루어지면서 토지가 유동화되고 토지보상금이 풀리기 시작했다.

05:33 집 한 채 있는 것이 과연 투자일까? 하나 있는 내 집이 높은 가격에 팔리더라도 다른 집을 사야 하는데 그렇다면 집값이 오르는 것이 과연 수익으로 이어진다고 봐야 하나? 아파트가 있는 사람과 전세로 사는 사람을 비교했을 때 답이 나온다.

06:00 아파트는 5억에 사서 10년 후면 10억이 될 수 있지만 5억으로 전세를 살 경우 10년이 지나도 그대로 5억이다. 여전히 한국에서 매력적인 것은 아파트 1주택자라고 볼 수 있다.

06:23 우리나라는 아파트 공화국인데 아파트를 살 수밖에 없는 이유는 역시 공급이 부족하기 때문이다. 아파트는 인기가 많은 주택 유형임에도 불구하고 서울에서 아파트는 전체 주택유형 중에서 58%에 불과하다. 경기도만 해도 아파트 비중이 68%가 넘는다. 전국 평균은 61.4%다.

07:20 서울의 주택 유형 중 연립다세대가 차지하는 비율은 30%, 단독은 11%, 기타주택이 차지하는 비율이 1%다. 서울 시민 30%가 연립주택에 살더라도 미래에는 아파트에 살고 싶은 것이 대한민국의 현주소다.

07:39 아파트에 대한 희망 수요는 90%인데 아파트의 재고는 60%다. 둘 사이의 간극 30%, 이것이 아파트의 투자 가치가 되는 것이다.

08:01 서울 주택의 45%, 절반 가까이가 20년 이상 된 낡은 주택이다. 아파트에 사는 사람이라고 해도 또 하나의 욕구는 새 아파트에서 사는 것이다.

08:50 서울뿐 아니라 신도시아파트로 가더라도 새 아파트의 경우 34평 기준으로 대부분 10억이 넘는다. 부동산 측면에서 새 아파트의 가치는 계속해서 매력적일 수밖에 없다.

09:31 90년대 이전에 지어진 아파트는 오래되었지만 재건축이라는 변화 가능성이 있기 때문에 주목받는다.

10:00 아파트는 대개 2종 주거지역이나 3종 주거지역에 지어진다. 용적률은 대지가 100평일 때 지상에 건물을 몇 프로 지을 수 있느냐의 비율인데, 아파트의 용적률은 법적으로 300%까지 허용된다.

10:32 낡았더라도 5층 정도의 저층 아파트의 경우 용적률이 100% 이하다. 200%의 면적을 더 늘릴 수 있는 가치가 생기는 셈이다.

11:32 90년대 이후에 등장한 아파트의 용적률은 이미 250%, 270%이기 때문에 재건축의 기대치가 없다. 따라서 이들은 리모델링 시장으로 간다.

12:06 결국 90년대 이전에 지어졌던 용적률이 상대적으로 낮은 그러니까 200% 이하인 아파트가 재건축이 가능한 물량으로 볼 수 있다. 따라서 재건축 시장은 향후 10년이 남았다고 보면 되고 이후에는 리모델링 시장으로 재편될 것이다

14:23 재건축 공사 기간이 3년 정도라면 리모델링의 경우 1년 반, 2년이면 공사가 끝난다. 리모델링도 넘어야 할 고비가 있다. 바로 수직증축에서의 내력벽 일부 철거 문제다.

15:48 아파트 리모델링을 할 때 구조 안전에 문제가 없다는 전제하에 내력벽을 20% 정도 일부 철거하는 것을 허용하게 된다면 평면 구성이 좋아지면서 리모델링 시장이 더 활성화될 것이다.

16:45 중대형 아파트의 경우 리모델링을 통해 부분 임대를 줄 수 있는 세대 구분형 주택으로도 변신이 가능하다.

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